基建、房地产和农村市场一直是拉动水泥需求的三驾马车。不过，去年下半年以来，房地产行业的下行为水泥需求蒙上一层阴影。

据了解，水泥行业的下游需求主要是房地产和基建，两者的需求比重可能会超过水泥行业整体需求的80%。中国水泥网在调研全国水泥市场过程中，大部分受访者也都曾指出房地产形势严峻，对水泥需求拉动不再像以往明显。尤其是今年以来，在房地产下行、疫情频发、天气不佳等综合因素下，水泥行业需求下滑更为明显。

房地产市场后续会如何发展？何时能再度提振水泥需求？中国水泥网特别采访了易居·克而瑞信息集团研究中心副总经理杨科伟，听他聊聊房地产市场预期及对水泥行业的影响。

上半年：房地产行业最困难的时期已经过去

“房地产行业销售最困难的时期已经过去了。”杨科伟表示，上半年房地产行业发展主要呈现出四个特征：

一、总体是“先跌后稳”：上半年房地产总体是处于一个“先跌后稳”的走势，行业规模同比有较大幅度的下降，但从时间线上看，二季度和一季度有明显的变化，市场底部已经较为明确的显现出来，目前基本是处于一个逐渐平稳的过程。

二、市场分化明显：从上半年的情况来看，房地产依旧火热的城市越来越少，主要的一二线城市和少量的三四线城市还算“火热”，但绝大多数城市的房地产销售、成交依然比较困难。

三、政策变化：今年上半年的政策和去年相比已经有一个显著的变化，那就是从“收紧”逐步变成“放松、刺激”的主基调。“据我们统计，目前有接近170多个省市出台了500多条的刺激性政策，来推动房地产市场的走稳。”杨科伟表示。

四、房企拿地意愿依然遇冷：销售欠佳，融资困难，这些都导致房企的拿地意愿和动能相对变弱，上半年土地市场的成交情况仍然“很冷”。“上半年土地市场的成交量同比下降50%以上，而这会影响接下来的新开工情况，对水泥、钢材、玻璃等上游原材料行业而言并不是好事。”杨科伟补充道。

下半年：三季度或将筑底企稳

在采访中，杨科伟也分享了他对下半年房地产走势的看法：

一方面，从楼市的走势来看，下半年预计会走出“L”型的趋势。“‘L’型意味着先低后平，也就是说，下半年不会比上半年更差。”杨科伟表示，房地产行业销售最困难的时期已经过去，下半年同比跌幅也将会有一个明显的收窄。

从城市角度来说，杨科伟预计，今年三季度房地产行业将处于筑底企稳阶段，随着市场供应量的增加，一线城市和个别二线城市成交量会有明显回升。一是去年集中供地的项目会在今年三季度形成一个供应高峰；二是随着市场回升，房企也会积极加大推盘及营销力度。在各种因素的综合作用下，房地产市场也在发生一些积极的变化。预计一、二线城市在三季度会率先出现回暖，绝大多数三、四线城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能缓慢复苏。

另一方面，预计2022年依然会是土地成交的“小年”。主要原因在于，房企的经营风险短期内难以化解，房企更多的是把有限的资金、精力投入到在建施工中去，争取保交付保竣工，所以在拿地、新开工方面进度就会放慢，强度也会放低。

总体上，杨科伟预计今年房地产行业会呈现出“一二三四”的格局：房地产开发投资同比下降10%上下；商品房销售面积同比下降20%左右；房屋新开工面积同比下降30%左右；土地购置面积同比下降40%上下。

由此，杨科伟也表示，对房地产上游的水泥行业来说，困难时期预计还会持续一段时间，短期内较难缓解。